Besonderheiten beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder: Was Sie beachten sollten

Sie sind sich mit dem Verkäufer einig und haben sich entschlossen, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Sie sind von den Vorteilen überzeugt und freuen sich gedanklich schon auf Ihr neues Zuhause. Haben Sie auch folgende Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung bedacht?

Empfehlung Nr. 1: Erkundigen Sie sich vor Abschluß des Kaufvertrags über die in der Gemeinschaft getroffenen Vereinbarungen und die gefaßten Beschlüsse und verschaffen Sie sich unbedingt Kenntnis von der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an zum Wohnen bestimmten Räumen verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (gemeinschaftliche Gebäudeteile, Gemeinschaftsräume und dem Grundstück). Wohnungseigentümer bilden also eine Gemeinschaft (der besonderen Art). Regeln für das Funktionieren dieser Gemeinschaft enthalten

• die Teilungserklärung (Miteigentumsordnung),
• getroffene Vereinbarungen,
• Beschlüsse der Wohnungseigentümer und
• die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Bestandskräftige Beschlüsse von Wohnungseigentümern sind auch für den Erwerber verbindlich. Beschlüsse können nicht in das Grundbuch eingetragen werden und sind deshalb auch nicht aus dem Grundbuch ersichtlich.

Nur nichtige Beschlüsse brauchen nicht beachtet zu werden. Nichtig sind in der Regel Beschlüsse, die ohne Beschlußkompetenz gefaßt worden sind und Beschlüsse, die gegen die guten Sitten oder ein gesetzliches Verbot verstoßen. Ein Beschluß, der beispielsweise die Hundehaltung in einer Wohnanlage verbietet, ist gültig und einzuhalten.

Empfehlung Nr. 2: Erkundigen Sie sich beim Verwalter, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist, ob sie der Verwalter für ausreichend hält und ob in Zukunft mit Entnahmen für Instandhaltungsmaßnahmen zu rechnen ist. Hier könnte sich ganz schnell zeigen, daß mit Nachschußpflichten zu rechnen ist.

Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten grundsätzlich selbst und in der Regel durch Beschlüsse in Wohnungseigentümerversammlungen. Mit der organisatorischen Abwicklung ist meist ein Verwalter beauftragt, der die Geschäftsführung der Wohnungseigentümergemeinschaft betreibt. Oft wird er von einem Verwaltungsbeirat unterstützt. Eine wesentliche Aufgabe ordnungsgemäßer Verwaltung ist die Ansammlung einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage, um Instandhaltungen und Instandsetzungen finanzieren zu können, wenn sie fällig werden.

Empfehlung Nr. 3: Prüfen Sie die Abrechnung des vergangenen Jahres sehr genau. Gemeinschaften, die Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen mit Fremdmitteln finanziert haben, sind mit äußerster Vorsicht zu genießen, weil die Fremdfinanzierung oft ein Hinweis auf mangelnde Leistungsfähigkeit einzelner Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist.

Wohnungseigentümer haften grundsätzlich Dritten gegenüber gemäß ihrem Miteigentumsanteil. Diese seit dem 01.07.2007 geltende vermeintliche Haftungsbeschränkung hat allerdings bei näheren Betrachtung keinen Bestand. Der BGH hat nämlich in seiner Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft umfassende Pflichten der Wohnungseigentümer festgeschrieben, die Wohnungseigentümer treffen können, wenn das Gemeinschaftsvermögen nicht ausreicht, um laufende Verbindlichkeiten zu bedienen. Diese Pflichten führen letztlich dazu, daß Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft "gesamtschuldnerisch" haften, wenn einzelnen Wohnungseigentümer insolvent werden. Oder kurz: Den letzten beißen die Hunde.

Empfehlung Nr. 4: Fragen Sie den Veräußerer konkret, ob es Spannungen in der Gemeinschaft gibt und lassen Sie die Antwort im Kaufvertrag aufnehmen.

"Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt." Das gilt ganz besonders für Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Wert einer schönen und attraktiven Wohnung relativiert sich schnell, wenn innerhalb der Gemeinschaft ständig Streit besteht. Dies kann den Wert so negativ beeinflussen, daß die obergerichtliche Rechtsprechung die erfolgreiche Anfechtung eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung zugelassen hat, bei der der Veräußerer den dauerhaften Streit innerhalb der Gemeinschaft dem Erwerber verschwiegen hatte.

Empfehlung Nr. 5: Erkundigen Sie sich vor der Vermietung ihrer Wohnung beim Verwalter nach den zu beachtenden Vorschriften und fragen Sie ihn auch, ob er spezielle Mietvertragsregelungen für die Vermietung einer Eigentumswohnung vorschlägt.

Wenn Sie Ihre neue Wohnung vermieten wollen, müssen Sie einige Besonderheiten kennen. Ein Wohnungseigentümer ist nur zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in den Grenzen der §§ 14,15 WEG berechtigt. Durch eine Vermietung werden diese Pflichten des Wohnungseigentümers in der Gemeinschaft nicht beseitigt. Der Wohnungseigentümer kann also Miteigentümern gegenüber nur im Rahmen der ihm zustehenden Gebrauchsrechte vermieten, wobei der Mietvertrag mit der Gemeinschaftsordnung, der Hausordnung sowie den Eigentümerbeschlüssen in Einklang zu bringen ist.

Der unzulässige oder zweckwidrige Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums sowie die unzulässige Ausübung von Sondernutzungsrechten sind durch Unterlassungsanspruch sanktioniert, der sich gegen den vermietenden Wohnungseigentümer richten kann, der auch bei Überlassung des Sondereigentums an einen Mieter als Störer angesehen wird.

Empfehlung Nr. 6: Sprechen Sie vor Abschluß des Kaufvertrags mit dem Verwalter, was Sie ggf. tun können oder müssen, um die Prozedur der Verwalterzustimmung zu beschleunigen.

In der Regel sehen Teilungserklärungen vor, daß die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese Regelungen sind zulässig und haben zur Folge, daß der notarielle Kaufvertrag erst dann wirksam werden kann, wenn u. a. die Verwalterzustimmung vorliegt. Eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch darf bei einer entsprechenden Vereinbarung ohne Verwalterzustimmung nicht erfolgen. Darauf achtet das Grundbuchamt.

Der Verwalter ist in seiner Entscheidung selbstverständlich nicht frei, sondern er hat ein - gegebenenfalls durch Beschlüsse oder Vereinbarungen der Wohnungseigentümer eingeschränktes - gebundenes Ermessen.

Empfehlung Nr. 7: Regeln Sie die Frage der Abrechnung des ersten Hausgeldes im Kaufvertrag, wenn Sie eine vom Gesetz abweichende Regelung wollen.

Die Abrechnung des Hausgeldes erstellt der Verwalter und zwar in der Regel am Anfang eines Jahres für das Vorjahr. Die Abrechnung wird aber erst verbindlich, wenn Sie (von ganz speziellen Ausnahmen abgesehen) in einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen wird. Der Saldo der Abrechnung ist von demjenigen Wohnungseigentümer zu bezahlen, der zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Abrechnung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Dem Eigentümer steht auch ein mögliches Guthaben aus der Abrechnung allein zu. Es spielt hinsichtlich der sogenannten Abrechnungsspitze also keine Rolle, wem diese wirtschaftlich zuzurechnen ist. Soll zwischen Erwerber und Verkäufer etwas anderes gelten, muß dies im Kaufvertrag vereinbart werden. Die Umsetzung der vereinbarten Regel ist im übrigen Sache der Kaufvertragsparteien. Der Verwalter ist hier weder berechtigt noch verpflichtet. Das gleiche gilt übrigens hinsichtlich der laufenden Hausgeldzahlungen. Verpflichtet ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Hausgeldes Eigentümer ist.

Fazit: Ein Gespräch mit dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Abschluß des Kaufvertrags sollte für jeden Erwerber einer Eigentumswohnungen ein Muß sein. Der Verwalter kennt die Interna der Gemeinschaft am besten und jeder Verkäufer, der nichts zu verbergen hat, wird den Erwerber von sich aus ermutigen, mit dem Verwalter zu sprechen.