Privilegierte Vollstreckung eine Farce?

Die vom Gesetzgeber gewollte privilegierte Immobiliarvollstreckung der Wohnungseigentümergemeinschaft scheitert in der Praxis an der fehlenden Nachweismöglichkeit des Einheitswerts.

Seit der WEG-Novelle 2007 kann die Wohnungseigentümergemeinschaft - etwa wegen Hausgeldrückständen - die Zwangsvollstreckung aus der privilegierten Rangestellung (Klasse 2) betreiben. Dazu muß die beizutreibende Forderung mehr als 3 % des Einheitswerts der zu versteigernden Eigentumswohnung betragen. Dieser Nachweis kann nur gelingen, wenn die Eigentümergemeinschaft eine Möglichkeit hat, an den Einheitswert zu kommen.

Ein Auskunftsersuchen gegenüber der Finanzverwaltung scheitert am Steuergeheimnis. Der Schuldner wird den Einheitswertbescheid in der Regel nicht herausgeben. Der BGH hatte sich bereits mit dieser Frage beschäftigt und als "Lösung" vorgeschlagen, daß das Vollstreckungsgericht zur Feststellung der Kosten den Einheitswert bei der Finanzverwaltung anfordern könne und der Gläubiger so die Möglichkeit habe, mit Bezug auf die Akte des Gerichts den Einheitswert nachzuweisen.

Unabhängig davon, daß dieser Weg ohnehin realitätsfremd war, weil das Gericht erst am Ende des Verfahrens die Kosten festsetzt und damit auch erst dann den Einheitswert bei der Finanzverwaltung erfragt,  hat jetzt das Finanzgericht Düsseldorf auch diesen Weg verbaut.

In der Entscheidung weist das Gericht darauf hin, daß der im Rahmen eines vollstreckungsgerichtlichen Auskunftsersuchens mitgeteilte Einheitswert nur für die Gerichtskostenfestsetzung genutzt werden darf, nicht aber zum Nachweis der Voraussetzung der Zwangsversteigerung. Damit bleibt es dann wohl für die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Rangklasse 5, die im Regelfall leer ausgehen dürfte.

Auch alternative Möglichkeiten, an den Einheitswert zu kommen, bestehen nicht oder sind nicht zielführend:

a)    Eine Beschlußkompetenz dahingehend, vorsorglich alle Einheitswertbescheide beim Verwalter zu hinterlegen, besteht nicht. Allenfalls bei neuen Teilungserklärungen oder Änderungen der Teilungserklärung dürften entsprechende Vereinbarungen möglich sein.

b)    Eine Klage auf Herausgabe des Einheitswertbescheids gegen den Schuldner ist zwar möglich. Dieses Schwert ist allerdings wegen des damit verbundenen Kostenrisikos und vor allem wegen des entsprechenden Zeitaufwands, der eine effektive Zwangsvollstreckung verhindert, sehr stumpf.

c)    Das Auskunftsersuchen gegenüber der Finanzverwaltung scheitert höchstwahrscheinlich am Steuergeheimnis und birgt natürlich ebenfalls ein nicht unerhebliches Kostenrisiko.

Fazit:

Wirkt der Schuldner bei der Zwangsvollstreckung gegen sich selbst nicht mit, was der Regelfall ist,  gibt es keine sachgerechte Möglichkeit für die Gemeinschaft, den Einheitswert zu ermitteln. Das vom Gesetzgeber gewollte Privileg steht der Gemeinschaft damit nicht zur Verfügung.

Der Gesetzgeber ist gefragt und er muß dieses Problem lösen. Es bleibt zu hoffen, daß das bald geschieht, weil aus der täglichen Verwaltungspraxis bekannt ist, daß die Probleme mit Hausgeldrückstände stark zunehmen. Besserung ist allein aufgrund der absehbaren wirtschaftlichen Entwicklung nicht zu erwarten.