Qualifikation für Immobilienverwalter
Ziel und Ergebnis des gescheiterten Sachkundenachweises für WEG-Verwalter
Im Koalitionsvertrag zur 18. Legislaturperiode hatten CDU/CSU und SPD vereinbart1, bei Wohnungsverwaltern einen Sachkundennachweis einzuführen (um Standards aus anderen Berufen auch auf das „Maklergewerbe“ zu übertragen). „Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter .. verankern“, so das Gebrüll des als Löwe gestarteten Gesetzgebers. Übrig geblieben ist eine gesetzliche Regelung, die bestenfalls die Bezeichnung Bettvorleger verdient: Für Immobilienverwalter (WEG-Verwalter und Miet- bzw. Wohnungsverwalter) werden eine Erlaubnispflicht (in § 34c Gewerbeordnung) und eine Fortbildungspflicht eingeführt. Zusätzlich müssen Wohnimobilienverwalter künftig über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen. Das ergibt sich aus dem „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter“, das am 1.8.2018 in Kraft tritt, nachdem es am 23.10.2017 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde.
Vom Sachkundenachweis2 ist also im Gesetz nichts übrig geblieben. Dieser wäre aber dringend notwendig, um die notwendige Qualität angesichts der wirtschaftlichen Werte, die von Immbolienverwaltern betreut werden, zu gewährleisten. Wohnimmobilienverwalter müssen künftig nur noch regelmäßige Weiterbildungen nachweisen, und zwar 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Einzelheiten soll eine noch zu erlassende Rechtsverordnung regeln.
Gründe für das Scheitern des Sachkundenachweises für WEG-Verwalter
Wesentliche Gründe für das Scheitern der vorgeschlagenen Regelung waren verfassungsrechtliche Bedenken einerseits und der allgemeine Hinweis, dass kein hinreichender Grund erkennbar sei, warum der Nachweis einer Sachkundeprüfung verpflichtend eingeführt werden sollte.3
Die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienverwalter
Martin Kaßler (Dachverband Deutscher Immobilienverwalter) hatte in der Anhörung zum Gesetzesentwurf erfolglos darauf hingewiesen, dass sich allein für den Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaften ein fremdverwaltetes Immobilienvermögen von rund 640 Milliarden Euro ergebe. Hinzu kämen fremdverwaltete Mietobjekte mit einem Wert von über 250 Milliarden Euro. Und außerdem seien die verwalteten Instandhaltungsrücklagen, Kautionen und Hausgelder (in ähnlicher Größenordnung) zu berücksichtigen.4
Ergebnis der verfehlten Regelung zum Sachkundenachweis
Die Erlaubnispflicht und die Fortbildungspflicht für WEG-Verwalter zeigen zwar in die richtige Richtung. Damit allein kann man u. E. aber der wirtschaftlichen Bedeutung von Immobilieneigentum nicht gerecht werden. Die Erlaubnispflicht ist eine nur geringe Hürde und die Fortbildungspflicht (20 Stunden innerhalb von drei Jahren) ist ungeeignet, eine ausreichende Qualifikation für die Verwaltung von Immobilien nachzuweisen.
Immerhin wird man künftig davon ausgehen dürfen, dass sich Wohnungseigentümergemeinschaften vor der Verwalterbestellung jedenfalls die Zulassung vorlegen lassen. Die Bestellung eines Verwalters ohne Zulassung dürfte im Übrigen künftig Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Der Beschluss über die Bestellung eines nicht zugelassenen WEG-Verwalters wird mithin auf Anfechtung aufgehoben werden.
Optimisten glauben, dass die Neuregelung (Entstehungszeitraum knapp vier Jahre!) jedenfalls dafür gesorgt habe, dass private Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften aus Sicht des Gesetzgebers schutzwürdig sind. Dass dieser richtige Gedanke nicht konsequent umgesetzt wurde, ist für uns vor allem ein Hinweis auf die Qualität des Gesetzgebers.
KSG setzt weiterhin auf Qualität bei der Immobilienverwaltung
Für uns bleibt alles beim Alten: Unsere Mitarbeiter verfügen über eine einschlägige Fachausbildung, sie bilden sich regelmäßig weiter. Die Geschäftsleitung stellt sicher, dass das auch in Zukunft so bleibt. In einem Wirtschaftszweige, in dem enorme Vermögen vorhanden sind und dessen Komplexität ständig steigt, gibt es auch keinen anderen Weg, um kompetent als Dienstleister – sei es als Miet- oder WEG-Verwalter – tätig zu sein. Eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung haben wir bereits bei Beginn unserer Tätigkeit als Verwalter von Immobilien vor mehr als 60 Jahren abgeschlossen. Wir werden mithin von den neuen Regelungen für Immobilienverwalter - abgesehen von dem damit verbundenem bürokratischem Aufwand - nicht beeinträchtigt. Wir halten die Neuregelungen jedoch für unzureichend.
Fußnoten:
1) https://www.bundesregierung.de/Content/DE/_Anlagen/2013/2013-12-17-koalitionsvertrag.pdf?__blob=publicationFile, Vgl. S. 115/116
2) Immobilienmakler sollen künftig ihre Sachkunde nachweisen, vgl: https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2017/kw13-pa-wirtschaft/498124
3) a.a.O.
4) a.a.O.
alle Links abgerufen am 03.11.2017