Kriterien für die Wahl des richtigen Wohnungseigentumsverwalters
Wir gehen hier auf Fragen ein, die vor der Auswahl eines WEG-Verwalters gestellt werden sollten. Es geht darum, welche Merkmale helfen, die "Spreu vom Weizen" zu trennen. Das ist bei Wohnungseigentumsverwaltern besonders wichtig, weil der Zugang zum Beruf bisher von keinerlei Qualifikationsnachweis abhängig ist. Jedermann kann sich WEG-Verwalter nennen und die entsprechenden Dienstleistungen anbieten.
Oft werden Fehler bei der Auswahl des Verwalters von den Wohnungseigentümern später teuer bezahlt. Sorgfalt bei der Auswahl beugt Risiken vor. Die nachfolgenden Punkte helfen, einen kompetenten und erfahrenen Verwalter für Ihr Wohnungseigentum zu finden:
- Bietet der Verwalter eine hinreichende Finanzausstattung? Wir halten dies für eine notwendige Bedingung für die Verwalterauswahl. Das Erfordernis einer hinreichenden Finanzausstattung beruht darauf, daß der Verwalter im Rahmen seiner Tätigkeit für die Gemeinschaft erhebliche Haftungsrisiken begründen kann. Zugleich vermag ein Verwalter neben der Gemeinschaft zugleich auch jeden Wohnungseigentümer persönlich gegenüber Dritten zu verpflichten. Im Schadensfall ist die Gemeinschaft dann darauf angewiesen, daß sie eine Regreßforderung auch durchsetzen kann. Die Rechtsprechung hat deshalb beispielsweise eine "Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)" als untauglich zur Ausführung des Verwalteramts betrachtet, wenn sie nur ein geringes Stammkapital aufweist. Auch eine britische Limited wird als ungeeignet beurteilt.
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Bildet sich der Verwalter regelmäßig weiter und kann er das nachweisen?
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Ist der Verwalter hauptberuflich tätig?
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Kann der Verwalter eine ausreichende Büroorganisation nachweisen?
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Ist der Verwalter ständig erreichbar?
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Kann über den Verwalter eine positive Bankauskunft beschafft werden?
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Gibt es ein schriftliches Vertragsangebot?
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Gibt es eine Leistungsbeschreibung?
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Sind die Kernaufgaben in der Verwaltervergütung enthalten oder wird zwischen Grund-, Zusatz- und sonstigen Leistungen unterschieden?
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Liegt die Vergütung pro Einheit zwischen 25,00 bis 35,00 € monatlich - je nach Größe der Anlage?
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Werden die Kosten für Sonderaufgaben klar festgelegt?
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Enthält der Verwaltervertrag ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund?
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Können die Mitarbeiter des Verwalters eine einschlägige Berufsausbildung nachweisen?
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Erfüllt der Verwalter seine Aufgaben selbst und wird deshalb die Übertragung der Verwaltungstätigkeit auf Dritte (gemeint sind hier nicht die Mitarbeiter des Verwalters) ausgeschlossen?
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Hat der Verwalter eine angemessene Betriebs- und Vermögenschadenhaftpflichtversicherung?
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Enthält der Verwaltervertrag keinen Ausschluß für Verschulden über leichte Fahrlässigkeit hinaus?
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Ist im Verwaltervertrag eine angemessene Verjährungsfrist vorgesehen?
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Verpflichtet sich der Verwalter im Vertrag, Wirtschaftspläne spätestens sechs Monate nach Beginn des Wirtschaftsjahres vorzulegen?
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Garantiert der Verwalter nach dem Vertrag, die Abrechnung spätestens im ersten Halbjahr des folgenden Wirtschaftsjahres zur Beschlußfassung vorzulegen?
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Sichert der Verwalter die Bekanntmachung der Versammlungsprotokolle innerhalb von drei Wochen nach der Versammlung zu?
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Entspricht das EDV-Abrechnungsschema des Verwalters den gesetzlichen Vorgaben?
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Ist in der Grundleistung eine Objektbegehung einmal jährlich vorgesehen?
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Sorgt der Verwalter für die Abnahme von größeren Instandhaltungs- und Instandsetzungsleistungen?
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Werden der Abschluß und die Überwachung von Verträgen mit Hausmeistern und sonstigem Dienstpersonal im Rahmen des Vertrags ohne zusätzliches Entgelt übernommen?
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Stellt der Verwalter sicher, daß das Vermögen der Gemeinschaft von seinem Vermögen getrennt gehalten wird und zwar so, daß das Vermögen der Gemeinschaft beim Konkurs des Verwalters sicher ist?
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Hat jeder Miteigentümer bei berechtigtem Anlaß die Möglichkeit auf unverzügliche Einsicht in die Verwaltungsunterlagen?
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Informiert der Verwalter die Beiräte und die Eigentümer über rechtliche Entwicklungen und berücksichtigt er diese bei der laufenden Verwaltungsarbeit?
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Kann der Anbieter Referenzen über die Verwaltung von mindestens drei Wohnungseigentümergemeinschaften anbieten?
- Können die Beiräte der Referenzobjekte positiv über die Zusammenarbeit mit dem Verwalter berichten?