Erwerb - worauf es ankommt

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an zum Wohnen bestimmten Räumen verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (gemeinschaftliche Gebäudeteile, Gemeinschaftsräume und dem Grundstück). Wohnungseigentümer bilden also eine Gemeinschaft (der besonderen Art). Regeln für das Funktionieren dieser Gemeinschaft enthalten

• die Teilungserklärung (Miteigentumsordnung),
• getroffene Vereinbarungen,
• Beschlüsse der Wohnungseigentümer und
• die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Bestandskräftige Beschlüsse von Wohnungseigentümern sind auch für den Erwerber verbindlich. Beschlüsse können nicht in das Grundbuch eingetragen werden und sind deshalb auch nicht aus dem Grundbuch ersichtlich. Der Verwalter muss seit 2007 eine Beschlusssammlung führen. Schauen Sie sich diese Beschlusssammlung unbedingt an.

Nur nichtige Beschlüsse brauchen nicht beachtet zu werden. Nichtig sind in der Regel Beschlüsse, die ohne Beschlusskompetenz gefasst worden sind und Beschlüsse, die gegen die guten Sitten oder ein gesetzliches Verbot verstoßen. Ein Beschluss, der beispielsweise die Hundehaltung in einer Wohnanlage verbietet, ist gültig und einzuhalten.

Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten grundsätzlich selbst und in der Regel durch Beschlüsse in Wohnungseigentümerversammlungen. Mit der organisatorischen Abwicklung ist meist der Verwalter beauftragt, der die Geschäftsführung der Wohnungseigentümergemeinschaft betreibt. Oft wird er von einem Verwaltungsbeirat unterstützt. Eine wesentliche Aufgabe ordnungsgemäßer Verwaltung ist die Ansammlung einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage, um Instandhaltungen und Instandsetzungen aus Eigenmitteln finanzieren zu können, wenn die Arbeiten notwendig werden.

Wohnungseigentümer haften grundsätzlich Dritten gegenüber "nur" mit ihrem Miteigentumsanteil (§ 10 Abs. 8 WEG). Diese seit dem 01.07.2007 geltende vermeintliche Haftungsbeschränkung hat allerdings bei näheren Betrachtung keinen "festen Boden". Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft droht nämlich eine Nachschusspflicht. Diese folgt aus der Verpflichtung der Wohnungseigentümer, für einen ausgeglichenen Etat zu sorgen. Gibt es Zahlungsausfälle bei Wohnungseigentümern, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beträge der übrigen Wohnungseigentümer ausgeglichen werden. Diese Nachschusspflicht führt letztlich dazu, dass Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft "gesamtschuldnerisch" haften, wenn die übrigen Wohnungseigentümer insolvent werden. Oder kurz: Den letzten beißen die Hunde. Wenn eine Gemeinschaft Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen schon mit einem Darlehen finanzieren musste, ist das Risiko, für Ausfälle von nicht zahlungskräftigen Wohnungseigentümern zu haften, sehr hoch.

"Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt." Das gilt ganz besonders für Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Wert einer schönen und attraktiven Wohnung relativiert sich schnell, wenn innerhalb der Gemeinschaft ständig Streit besteht. Dies kann den Wert so negativ beeinflussen, dass die obergerichtliche Rechtsprechung die erfolgreiche Anfechtung eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung zugelassen hat, bei der der Veräußerer den dauerhaften Streit innerhalb der Gemeinschaft dem Erwerber verschwiegen hatte.

Wenn Sie Ihre neue Wohnung vermieten wollen, müssen Sie einige Besonderheiten kennen. Ein Wohnungseigentümer ist nur zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums in den Grenzen der §§ 14, 10 Abs. 1 S. 2, 19 Abs. 1, 18 Abs. 2 WEG berechtigt. Durch eine Vermietung werden diese Pflichten des Wohnungseigentümers in der Gemeinschaft nicht beseitigt. Der Wohnungseigentümer kann also Miteigentümern gegenüber nur im Rahmen der ihm zustehenden Gebrauchsrechte vermieten, wobei der Mietvertrag mit der Gemeinschaftsordnung, der Hausordnung sowie den Eigentümerbeschlüssen in Einklang zu bringen ist.

Der unzulässige oder zweckwidrige Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums sowie die unzulässige Ausübung von Sondernutzungsrechten sind durch Unterlassungsanspruch sanktioniert, der sich gegen den vermietenden Wohnungseigentümer richten kann, der auch bei Überlassung des Sondereigentums an einen Mieter als Störer angesehen wird. Der Hinweis: Wenden Sie sich doch an den Störer, hilft nicht, weil - wie dargelegt - auch der Wohnungseigentümer als Störer gilt.

In der Regel sehen Teilungserklärungen vor, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Diese Regelungen sind zulässig und haben zur Folge, dass der notarielle Kaufvertrag erst dann wirksam werden kann, wenn u. a. die Verwalterzustimmung vorliegt. Eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch darf bei einer entsprechenden Vereinbarung ohne Verwalterzustimmung nicht erfolgen. Darauf achtet das Grundbuchamt.

Der Verwalter ist in seiner Entscheidung selbstverständlich nicht frei, sondern er hat ein - gegebenenfalls durch Beschlüsse oder Vereinbarungen der Wohnungseigentümer eingeschränktes - gebundenes Ermessen. Gleichwohl wird der Verwalter vor der Zustimmung prüfen, ob der Erwerber die Gewähr dafür bietet, seinen Verpflichtungen in der neuen Gemeinschaft auch nachkommen zu können.

Die Abrechnung des Hausgeldes erstellt der Verwalter und zwar in der Regel am Anfang eines Jahres für das Vorjahr. Die Abrechnung wird aber erst verbindlich, wenn Sie (von ganz speziellen Ausnahmen abgesehen) in einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen wird. Der Saldo der Abrechnung (die sog. Abrechnungsspitze = Differenzen zwischen geschuldeten Hausgeldzahlungen lt. Wirtschaftsplan und tatsächlichen Ausgaben/Kosten) ist von demjenigen Wohnungseigentümer zu bezahlen, der zum Zeitpunkt des Beschlusses über die Abrechnung im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist (es gilt die sog. Fälligkeitstheorie). Dem Eigentümer steht auch ein mögliches Guthaben aus der Abrechnung allein zu. Es spielt hinsichtlich der sogenannten Abrechnungsspitze also keine Rolle, wem diese wirtschaftlich zuzurechnen ist. Soll zwischen Erwerber und Verkäufer etwas anderes gelten, muß dies im Kaufvertrag vereinbart werden. Die Umsetzung der vereinbarten Regel ist im übrigen Sache der Kaufvertragsparteien. Der Verwalter ist hier weder berechtigt noch verpflichtet, er rechnet immer mit demjenigen ab, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit rechtlicher Eigentümer ist. Das gleiche gilt übrigens hinsichtlich der laufenden Hausgeldzahlungen und für Sonderumlagen. Verpflichtet ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Hausgeldes bzw. der Sonderumlage Eigentümer ist (also in der Regel als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist - Fälligkeitstheorie).